Μαραθώνιο επενδύσεων με γραμμή εκκίνησης την ανατολική πλευρά της πόλης και τερματισμού τη δυτική, τρέχει ακατάπαυστα η κτηματαγορά με το πολυεθνικό μωσαϊκό των επενδυτών να διακρίνει αναπτυξιακές προοπτικές στη Θεσσαλονίκη, χωρίς ωστόσο να παραβλέπονται και οι χτυπητές αδυναμίες της πόλης.
Η κατοικία τα τελευταία χρόνια ολοένα και περισσότερο αποτελεί επενδυτικό προϊόν. Σχεδόν σε ποσοστό 40% (38,9%) η αγορά οικίας γίνεται με σκοπό την εκμετάλλευση, ενώ ένα 51,9% προβαίνει σε αγορά με κυρίαρχο σκοπό ειδικά για τους Έλληνες επενδυτές, το ακίνητο να αποτελέσει την κατοικία της οικογένειας τους, σύμφωνα με έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας που παρουσιάστηκε πρόσφατα.
Πού κοιτούν οι αγοραστές, ποιο το προφίλ και οι τιμές των ακινήτων
Ο δήμος Θεσσαλονίκης είναι αυτός που διατηρεί τα ηνία στις συναλλαγές, καθώς σε αυτόν πραγματοποιείται το 69,7% αυτών. Ακολουθεί ο δήμος Καλαμαριάς με ποσοστό συναλλαγών 12,7% και αμέσως μετά ο δήμος Θερμαϊκού με 9,1%.
Σε επίπεδο τιμών, οι υψηλότερες παρατηρούνται στον δήμο Καλαμαριάς όπου κυμαίνονται από 181.000 έως 650.000 ευρώ. Η περιοχή με τα περισσότερα μεσαίας κατηγορίας ακίνητα είναι αυτή του δήμου Νεάπολης-Συκεών, με τις τιμές να κυμαίνονται από 91.000 έως 180.000 ευρώ. Για όσους επιθυμούν μεγάλα ακίνητα, ο δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη, σύμφωνα με την έρευνα, είναι αυτός με τις μεγαλύτερες οικίες από 96 τ.μ. και πάνω.
Το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων (37,8%) αφορά τη μεσαία κατηγορία με διακύμανση τιμής από 91.000 έως 180.000 ευρώ και με τη συχνότερη χρήση δανεισμού. Το 32,4% των ακινήτων είμαι μικρά με τιμή πώλησης από 31.000 έως 90.000 ευρώ. Αυτή η κατηγορία είναι και η συχνότερη που επιλέγεται για επένδυση.
Επίσης, ποσοστό 21,6% των ακινήτων με τιμή από 181.000 έως 350.000 ευρώ, αφορά οικογενειακές κατοικίες και Golden Visa. Τα κυρίαρχα μεγέθη ακινήτων στο μεγαλύτερο ποσοστό συναλλαγών είναι επιφάνειας 46 έως 125 τ.μ.
«Η Θεσσαλονίκη παρέχει πιο εύκολη πρόσβαση σε γειτονικές αγορές»
«Η Θεσσαλονίκη, σε σχέση με την Αθήνα, έχει μεγαλύτερη ενδοχώρα (στα 500 χιλιόμετρα είναι η Κωνσταντινούπολη ενώ έχει εγγύτητα με Σόφια, Βελιγράδι και Βουκουρέστι) για τους επενδυτές, παρέχει πολύ πιο εύκολη πρόσβαση σε γειτονικές αγορές. Η Αθήνα έχει καλύτερη διεθνή εικόνα σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη, σε αυτό συμβάλλουν οι υπερατλαντικές συνδέσεις με ΗΠΑ και Κίνα, πρέπει η Θεσσαλονίκη να επιδιώξει και αυτή απευθείας πτήσεις με ΗΠΑ, δεν ξέρω αν θα γίνει ποτέ αυτό», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο διευθυντής της eXpGreece και επίτιμος πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, Νίκος Μανομενίδης.
Οι Ισραηλινοί, οι Τούρκοι, οι Βαλκάνιοι και… η Περαία
«Ισραηλινοί, Τούρκοι (συνέβαλε και η Golden Visa), Βαλκάνιοι (σταθερή δύναμη οι Σέρβοι, ανερχόμενες δυνάμεις ειδικά μετά την πλήρη εφαρμογή της συνθήκης Σένγκεν και στα οδικά σύνορα, Βούλγαροι, Ρουμάνοι) αγοράζουν ακίνητα στην πόλη, προτιμώντας κυρίως κέντρο της πόλης και ανατολικά, ενώ το τελευταίο διάστημα τεράστιο είναι το ενδιαφέρον και για ακίνητα στην Περαία. Και για την Καλαμαριά υπάρχει ενδιαφέρον αλλά εκεί τα ακίνητα είναι αρκετά ακριβά. Ειδικά οι Σέρβοι επειδή έχουν συγκεκριμένες οικονομικές δυνατότητες, στρέφονται προς τον δήμο Θερμαϊκού καθώς οι τιμές τείνουν να ξεφύγουν στο κέντρο. Πάντως η ανέγερση του μουσείου Ολοκαυτώματος στη δυτική πλευρά της πόλης στρέφει και εκεί τη ζήτηση, με τις τιμές να ανεβαίνουν», σημειώνει.
Οι συναισθηματικοί δεσμοί και η βραχυχρόνια μίσθωση
«Οι επενδυτές λειτουργούν πολλές φορές με τη λογική του «κοπαδιού», όσο περισσότεροι αγοράζουν σε μία περιοχή, θα προσελκύονται και άλλοι για να αγοράσουν. Για όσο διάστημα αυτό συμβαίνει, οι προοπτικές στην κτηματαγορά της πόλης θα είναι θετικές. Το για πόσο καιρό αυτό θα συμβαίνει είναι ερώτημα του ενός εκατομμυρίου. Ισραηλινοί και Τούρκοι λόγω των συναισθηματικών και πολιτιστικών δεσμών με τη Θεσσαλονίκη, της ποιότητας ζωής που προσφέρει αλλά και εξαιτίας της γεωπολιτικής αστάθειας αγοράζουν ακίνητα (επειδή είναι παλαιά τα ανακαινίζουν συνήθως). Κατά βάση έχουν στο πίσω μέρος του μυαλού τους να τα εκμεταλλευτούν επενδυτικά, εφόσον δεν μείνουν οι ίδιοι σε αυτά, βάζοντάς τα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Υπάρχουν και περιπτώσεις που μερίδα αγοραστών μπορεί να μη δει ποτέ το ακίνητο που αγόρασε αλλά το πήρε μόνο και μόνο για απόκτηση Golden Visa», υποστηρίζει.
Νέα δεδομένα από τη φυλάκιση Ιμάμογλου
Εστιάζοντας στους Τούρκους επενδυτές και στο κατά πόσο θα αυξηθεί το ενδιαφέρον για απόκτηση ακινήτου στη Θεσσαλονίκη, με δεδομένο το τεταμένο κλίμα στη γειτονική χώρα εξαιτίας της φυλάκισης Ιμάμογλου, στέκεται σε δύο αντίρροπες δυνάμεις. «Από τη μία η κατρακύλα της αγοραστικής λίρας αποδυναμώνει την αγοραστική δύναμη, από την άλλη όμως πολλοί από τους ενδιαφερόμενους συναλλάσσονται με δολάρια, συνεπώς δεν επηρεάζονται ιδιαίτερα. Θα δούμε το ερχόμενο διάστημα ποια τάση θα επικρατήσει», τονίζει.
Τα SOS των επενδυτών - Πρόθυμοι να ξοδέψουν μέχρι και 1,5 εκατ., θέλουν όμως σοβαρές υποδομές
Τοποθεσία (προσδίδει υπεραξία στο ακίνητο, ποιότητα μισθωτή (αν είναι μία πολυεθνική επιχείρηση ή μία μικρομεσαία), διάρκεια συμβολαίου αποτελούν σημαντικούς παράγοντες που «σκανάρουν» εξονυχιστικά οι επενδυτές πριν ρίξουν κεφάλαια στη Θεσσαλονίκη.
Οι επενδύσεις κυμαίνονται από 500.000-1,5 εκατ. ευρώ, ένδειξη αναμφίβολα «ποιοτικής» αναβάθμισης της αγοράς αν και οι αγοραστές, όσο πρόθυμοι και αν είναι να ανοίξουν τα πορτοφόλια, σε πολλές περιπτώσεις δε βρίσκουν αυτό που ζητούν.
Μπορεί τα τελευταία χρόνια πολυεθνικές παγκόσμιου βεληνεκούς να έχουν τοποθετηθεί στην πόλη ανοίγοντας γραφεία (Pfizer, Dimand, Chubb, Deutsche Telecom), ωστόσο για να έρθουν ακόμα περισσότερες και να ενισχυθεί το brand «Θεσσαλονίκη» στους κύκλους της επενδυτικής κοινότητας απαιτείται να τρέξουν τάχιστα μεγάλα έργα (πέρα από το Μετρό).
Η επέκταση του έκτου προβλήτα του λιμανιού, οι οδικές και σιδηροδρομικές συνδέσεις με τον λιμένα, το FlyOver, η αναβάθμιση των βιομηχανικών περιοχών Σίνδου και Καλοχωρίου, υποδομές δηλαδή κρίσιμες και αυτονόητες για μία πόλη που θέλει να μπει στον παγκόσμιο επενδυτικό χάρτη.
Η Θεσσαλονίκη κοιτά στα μάτια την Αθήνα
Η Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με όσα αναφέρουν γνώστες της αγοράς, «πλησιάζει» την αγορά της Αθήνας, όμως οι τιμές αγοράς είναι μικρότερες κατά περίπου 8-9%, τα ενοίκια περί τα 100 ευρώ φθηνότερα, οι αποδόσεις φθάνουν έως και το 6,34% ενώ τα μικρότερα διαμερίσματα έχουν καλύτερες προοπτικές.
Στο σύνολο της πόλης, βάσει στοιχείων του Global Property Guide, η μέση τιμή για ένα ποιοτικό διαμέρισμα, ενός υπνοδωματίου, είναι κοντά στις 120.000 με ενοίκιο 500 ευρώ, για δύο υπνοδωμάτια 165.000 ευρώ, με ενοίκιο 600 ευρώ, για τρία υπνοδωμάτια 257.000 ευρώ με ενοίκιο 780 ευρώ και για μεγαλύτερο ακίνητο η μέση τιμή ανεβαίνει στις 270.000 ευρώ, ενώ το μέσο ενοίκιο στα 965 ευρώ. Η μέση απόδοση για όλες τις περιοχές είναι κοντά στο 4,32%.
Βέβαια, η μέση απόδοση είναι μικρότερη από το 5% της Αθήνας, γεγονός που είναι απολύτως λογικό με τις διαφορές σε πληθυσμό και ζήτηση να «διαμορφώνουν» τις ισορροπίες ανάμεσα στις δύο αγορές.
Λείπουν τα πράσινα κτίρια
Τα επόμενα χρόνια τα πράσινα, βιοκληματικά κτίρια αναμένεται να γίνουν το νέο επενδυτικό hotspot, τομέας που η Θεσσαλονίκη πάσχει σοβαρά με το χάσμα προσφοράς-ζήτησης να μην κλείνει σύντομα.
Οι επενδυτικές τάσεις όσο πλησιάζουμε προς το 2030 θα τείνουν έντονα προς την υιοθέτηση κριτηρίων ESG (βιωσιμότητα και αειφορία κτιρίου). Οι επενδυτές θα αλλάξουν τα κριτήρια με τα οποία επιλέγουν που θα τοποθετήσουν τα χρήματά τους, δεν θα έχουν σαν κύριο κριτήριο την τοποθεσία, εφαρμόζοντας πιο «αυστηρή» και επιλεκτική πολιτική. Κρυφές υπεραξίες για την πόλη ενδεχομένως να κρύβουν και οι επενδύσεις στην ιδιωτική εκπαίδευση που αναμένεται να εκτοξευθούν τα επόμενα χρόνια.
«Αυτό που λείπει από την Θεσσαλονίκη είναι ‘πράσινα’ γραφεία με ποιοτικούς χώρους εργασίας και παροχές στους χρήστες τους», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Στο πλαίσιο αυτό, κατά 35%-40% πιο ακριβές είναι οι τιμές μίσθωσης των «πράσινων» γραφείων στη Θεσσαλονίκη σε σύγκριση με τα συμβατικά και παλιά ακίνητα. Για παράδειγμα οι γραφειακοί χώροι στο Hub26 (το μοναδικό «πράσινο» βιοκλιματικό κτίριο της πόλης) κυμαίνονται μέχρι στιγμής στα 16-17€/τ.μ., όταν τα ενοίκια των συμβατικών γραφείων είναι στα 10-11€/τ.μ.
Το Μετρό τόνωσε τις τιμές των γραφείων κοντά στους σταθμούς
«H κατηγορία που έχει ευνοηθεί από την λειτουργία του Mετρό είναι οι γραφειακοί χώροι. Συγκεκριμένα, καταγράφεται μεγαλύτερη αύξηση στα μισθώματα γραφειακών χώρων του κέντρου και του Βαρδάρη που βρίσκονται σε απόσταση έως 350 μ. από σταθμούς Mετρό», υποστηρίζει ο κ. Μερεκούλιας.
Το κέντρο δίνει τον τόνο στα καταστήματα
Την ίδια στιγμή, η εικόνα στις τιμές των καταστημάτων παραμένει σταθερά ανοδική αλλά εξαιρετικά περιορισμένη σε ένα συγκεκριμένο τομέα της πόλης. Δηλαδή, οι καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση είναι το κέντρο της Θεσσαλονίκης όπου οι πολυεθνικές του λιανεμπορίου θέλουν να τοποθετηθούν σε δημοφιλείς εμπορικούς δρόμους (Τσιμισκή, Μητροπόλεως, Αγίας Σοφίας) με τις αποδόσεις να φτάνουν το 5,5%. Στην υπόλοιπη πόλη υπάρχει χαμηλή ζήτηση που περιορίζεται σε τοπικό επίπεδο.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
01
Ο σπόρος της ανάπτυξης πέφτει για τα καλά στα επαγγελματικά ακίνητα της Θεσσαλονίκης με τους ορίζοντες της αγοράς να ανοίγουν διάπλατα.
02
Έλληνες και ξένοι (με Ισραηλινούς, Τούρκους και Βαλκάνιους στην πρώτη γραμμή), «μαρκάρουν» επενδυτικά την πόλη βάζοντας στο στόχαστρο το κτηριακό απόθεμα σε «καλές» περιοχές όπως το κέντρο, τα ανατολικά, την Καλαμαριά, την Περαία. Πάντως και η άλλοτε «παρεξηγημένη» δυτική Θεσσαλονίκη δεν πάει πίσω.
03
Βιοκληματικά, πράσινα κτίρια για αναπτύξεις γραφειακών χώρων λείπουν σε μεγάλο βαθμό από τη Θεσσαλονίκη αν και οι διεθνείς τάσεις στρέφουν προς αυτή την κατεύθυνση τις μεγάλες πολυεθνικές για να στεγάσουν το προσωπικό τους.
04
Οι «παιδικές ασθένειες» της πόλης στις υποδομές κρατούν δυνητικούς επενδυτές μακριά, στερώντας αναπτυξιακή δυναμική από την περιοχή.
05
Το πρόγραμμα Golden Visa δεν έκανε τη μεγάλη διαφορά στη Θεσσαλονίκη (τουλάχιστον σε σύγκριση με την Αθήνα), χωρίς αυτό να σημαίνει πως δεν τράβηξε επενδυτικά κεφάλαια στην πόλη.
«Θαμπώνει» η Golden Visa στη Θεσσαλονίκη
Οι τελευταίες αλλαγές στα όρια των κεφαλαίων που θα πρέπει να διατεθούν στην αγορά ακινήτων (ελάχιστο όριο επένδυσης 800.000 ευρώ στο νομό Θεσσαλονίκης για κτίσματα 120 τ.μ. και άνω, από τον Σεπτέμβριο του 2024) για να εξασφαλίσουν οι ενδιαφερόμενοι το «χρυσό διαβατήριο» της Golden Visa, ανατρέπουν τα δεδομένα, με το ενδιαφέρον να κατρακυλά.
To πρόγραμμα εξασφαλίζει την απόκτηση άδειας παραμονής στην χώρα με 5ετή διάρκεια επιτρέποντας στους κατόχους της άδειας και τα μέλη των οικογενειών τους το δικαίωμα ελεύθερης μετακίνησης και διαμονής στις χώρες της ζώνης Σένγκεν για έως 180 ημέρες ετησίως.
Στη Θεσσαλονίκη πάντως η Golden Visa δεν θα έλεγε κάποιος πως άφησε και… ανεξίτηλο στίγμα (ειδικά σε σύγκριση με την Αθήνα) στην αγορά από το 2018, καθώς με δεδομένο πως κυριαρχούν οι Κινέζοι με 6.520 άδειες (στοιχεία Φεβρουαρίου του υπουργείου Μετανάστευσης), το μεγαλύτερο κομμάτι της πίτας καρπώνεται η Αθήνα. Βέβαια, με τους Τούρκους στη δεύτερη θέση (1.471 άδειες) και η Θεσσαλονίκη ωφελήθηκε σε ένα βαθμό από το πρόγραμμα.
Στη δεκάδα με τους κατόχους περισσότερων αδειών Golden Visa, φιγουράρουν και Λιβανέζοι, Ισραηλινοί, Βρετανοί, Αμερικανοί, Ουκρανοί.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, σε Μακεδονία-Θράκη εκκρεμούν 1.055 αιτήσεις για απόκτηση Golden Visa (20 το 2023, 779 το 2024, 256 το 2025) με τη μερίδα του λέοντος να κατέχει όπως είναι φυσικό η Θεσσαλονίκη. Η ελεύθερη πτώση των αιτήσεων μεταξύ 2024 και 2025 αποτυπώνει τον αντίκτυπο που είχε στην αγορά η αύξηση του ορίου για την Golden Visa στα 800.000 ευρώ, με τον τελευταίο καιρό να ρίχνουν βλέμματα στην αγορά της πόλης Αμερικανοί και Κινέζοι (γερά πορτοφόλια αμφότεροι που μπορούν να «ανταποκριθούν» στα νέα όρια).
Αρχικά η αύξηση του ορίου στις 500.000 ευρώ που αφορούσε το κέντρο της Θεσσαλονίκης, έσπρωξε το ενδιαφέρον για περιοχές που παρείχαν τη δυνατότητα για Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ, (Καλαμαριά και Θέρμη κυρίως). Πριν τον Σεπτέμβριο του 2024 που εκτινάχθηκε το όριο σε όλο το νομό στα 800.000 ευρώ, επικράτησε μία μίνι…φρενίτιδα με τους επενδυτές να τρέχουν να «κλειδώσουν» ακίνητα σε περιοχές εκτός του κεντρικού δήμου, πριν αλλάξει το όριο. Από εκεί και πέρα, το ενδιαφέρον μέχρι και σήμερα είναι υποτονικό.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 30.03.2025
