Την ακόρεστη δίψα, προσμονή και επιθυμία των Ελλήνων να αποκτήσουν την κατοικία των ονείρων τους, μέσα σε εξαιρετικά αντίξοες οικονομικές συνθήκες, αποτυπώνουν ανάγλυφα οι σχεδόν 200.000 αιτήσεις πανελλαδικά (πάνω από 15.000 στη Θεσσαλονίκη) που έχουν κατατεθεί για υπαγωγή στο πρόγραμμα «Σπίτι μου» (επιδοτεί το 50% του επιτοκίου για αγορά ακινήτου).
Για να υπάρχει μία αίσθηση των μεγεθών, αξίζει να σημειωθεί πως το πρόγραμμα (λήγει στο τέλος του πρώτου εξαμήνου 2026) στοχεύει στην απόκτηση κατοικίας για 20.000 «εκλεκτούς« και τυχερούς δικαιούχους, δηλαδή περίπου 170.000 ενδιαφερόμενοι (από τις 200.000 αιτήσεις) θα μείνουν… έξω από την πόρτα.
Εκτιμάται πως από τις 25.000 εγκρίσεις δανείων (περίπου 2.500 στη Θεσσαλονίκη), μόλις στις 4.500-5.000 έχει βρεθεί σπίτι, δείγμα της ανεπάρκειας προσφοράς κατάλληλων ακινήτων.
Πάντως προγράμματα στη λογική του «Σπίτι μου» δεν χτυπούν τις ρίζες του προβλήματος (της έλλειψης ακινήτων που ανεβάζει τις τιμές), καθώς πριμοδοτούν τη ζήτηση και όχι την προσφορά, αν αναλογιστούμε πως σύμφωνα με εκτιμήσεις ειδικών της κτηματαγοράς, λείπουν 200.000 ακίνητα (πάνω από 20.000 στη Θεσσαλονίκη), για να «παντρευτούν» η διαθεσιμότητα με τη ζήτηση.
«Κλείδωσαν» 600 εκατ. από τα 2 δισ.
Ο συνολικός προϋπολογισμός του «Σπίτι μου 2» είναι 2 δισ. ευρώ. Ένα δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης με μηδενικό επιτόκιο και 1 δισ. ευρώ από τα πιστωτικά ιδρύματα. Μέχρι στιγμής, έχουν δεσμευτεί κεφάλαια που αγγίζουν τα 600 εκατ. για τις 5.000 αιτήσεις.
Το μεγάλο ενδιαφέρον που καταγράφεται για το «Σπίτι μου 2» έχει ανοίξει την όρεξη και των τραπεζών που σπεύδουν να αδράξουν την ευκαιρία, παρέχοντας δάνεια με ελκυστικούς όρους.
Σε γενικές γραμμές τα επιτόκια τα οποία θα κληθούν να πληρώσουν όσοι επιλεγούν, διαμορφώνονται περίπου στο 2-2,5% (50% κάτω από τα επιτόκια για όσους θέλουν να λάβουν στεγαστικό εκτός προγράμματος).
Βέβαια, το 2-2,5% είναι κυμαινόμενο επιτόκιο, μπορεί δηλαδή να αλλάξει ανάλογα με το επιτόκιο αναφοράς (Euribor) της ΕΚΤ η οποία αναμένεται να συνεχίσει το μπαράζ μειώσεων επιτοκίων με τους δανειολήπτες να βγαίνουν ωφελημένοι.
Το πρόγραμμα αφορά άτομα ηλικίας από 25 έως 50. Το βασικότερο κριτήριο είναι το ετήσιο εισόδημα, το οποίο πρέπει να είναι μικρότερο από 20.000 ευρώ για τον άγαμο και 28.000 ευρώ για τον έγγαμο με προσαύξηση 4.000 ευρώ για κάθε παιδί.
Επίσης, θα πρέπει το ακίνητο να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία, να είναι έως 150 τετραγωνικά μέτρα και να έχει κατασκευαστεί έως το 2007.
Το μέγιστο ποσό δανείου είναι 190.000 ευρώ και η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο δεν θα πρέπει να είναι μεγαλύτερη των 250.000 ευρώ. Επίσης, ο δανειολήπτης θα πρέπει να διαθέσει και ίδια κεφάλαια για την αγορά του ακινήτου.
Τα εμπόδια
Παράλληλα, ο σφιχτός περιορισμός ως προς την παλαιότητα του ακινήτου αυξάνει τον βαθμό δυσκολίας εξεύρεσης κατοικιών προς πώληση και οδηγεί σε άνοδο των τιμών.
Το πρώτο πρόγραμμα «Σπίτι μου» είχε στα κριτήρια επιλεξιμότητας ως προϋπόθεση να είναι η άδεια οικοδομής έως το 2007, αλλά ταυτόχρονα επέτρεπε στην κατασκευή του ακινήτου να έπιανε τις χρονιές 2008, 2009 και 2010, ένα μεγάλο ποσοστό, δηλαδή, από τα ακίνητα προ κρίσης.
Με το δεύτερο πρόγραμμα, η οικονομική άδεια πρέπει να είναι έως το 2005 και επίσης η κατασκευή να έχει ολοκληρωθεί έως το 2007. Αυτό το κριτήριο αυτομάτως περιορίζει τη δεξαμενή των διαθέσιμων κατοικιών.
Επίσης, η ένταξη στο πρόγραμμα περιλαμβάνει αρκετά στάδια που απαιτούν χρόνο. Πρώτον, η αρχική αίτηση που περιλαμβάνει εξέταση της επιλεξιμότητας με βάση εισοδηματικά και άλλα κριτήρια, δεύτερον, έγκριση από την τράπεζα με έλεγχο της πιστοληπτικής ικανότητας του αιτούντος, και τρίτον, το δυσκολότερο βήμα η εύρεση κατάλληλης κατοικίας, η οποία μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά τη διαδικασία.
Σπίτια του 1970 από 59 έως 76 τ.μ. με απλησίαστο το Κέντρο και προσιτή τη Χαριλάου
Στον μεγαλύτερο δήμο της Βόρειας Ελλάδας, τον δήμο Θεσσαλονίκης που κατά κύριο λόγο συγκεντρώνει το ενδιαφέρον των δυνάμει αγοραστών, το μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος προέρχεται από τη δεκαετία του 1970, όπως αποτυπώνει ανάλυση της Resolute Cepal Greece.
Ωστόσο, υπάρχει διαφοροποίηση στη μέση επιφάνεια των κατοικιών, η οποία κυμαίνεται κυρίως μεταξύ 59 και 76 τ.μ. Οι τιμές ανά τ.μ. παρουσιάζουν διακυμάνσεις, με τις υψηλότερες στο ιστορικό Κέντρο (2.580 ευρώ/τ.μ.) και στην Παλαιά Παραλία (2.330 ευρώ/τ.μ.), ενώ πιο προσιτές επιλογές εντοπίζονται στην περιοχή Χαριλάου (1.935 ευρώ/τ.μ.). Ο μέσος όροφος κυμαίνεται κυρίως μεταξύ 2ου και 3ου.
Καινούρια σπίτια σε Ωραιόκαστρο, Θέρμη
Στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, οι δήμοι με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1994 έως το 2001, με τα πιο καινούργια ακίνητα να εντοπίζονται στο Ωραιόκαστρο και τη Θέρμη. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 1.130 ευρώ έως 1.780 ευρώ, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 84 έως 109 τ.μ., με τα μεγαλύτερα ακίνητα να βρίσκονται στο Ωραιόκαστρο. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο.
Οι περιοχές αυτές προσφέρουν πιο σύγχρονα και ευρύχωρα ακίνητα σε σχέση με το Κέντρο, καθιστώντας τες ελκυστικές για οικογένειες που αναζητούν μεγαλύτερους χώρους διαβίωσης και νεότερες κατασκευές.
«Αυξημένη ζήτηση για σπίτια έως 250.000 ευρώ»
«Το τελευταίο διάστημα έχει αυξηθεί η ζήτηση για κατοικίες με τιμή κυρίως μέχρι 250.000 ευρώ, πράγμα που ήταν αναμενόμενο λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου 2». Το πρόγραμμα ξεκίνησε στις αρχές του 2025 και αφορά τη δανειοδότηση για απόκτηση κατοικίας σε άτομα ηλικίας 25-50 ετών με επιδοτούμενο επιτόκιο. Δηλαδή, όσοι δικαιούνται να χρησιμοποιήσουν το πρόγραμμα στην ουσία παίρνουν στεγαστικό δάνειο με χαμηλότερο επιτόκιο από ένα κοινό δάνειο», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο μεσίτης Σάββας Αλβανούδης.
«Πουλήθηκαν και κατοικίες που δεν πωλούνταν πριν το πρόγραμμα»
«Όταν εφαρμόστηκε το προηγούμενο πρόγραμμα «Σπίτι μου» οι τιμές των ακινήτων που πληρούσαν τις προϋποθέσεις ανέβηκαν λίγο διάστημα αφότου ξεκίνησε το πρόγραμμα και έγιναν αντιληπτά η αύξηση στη ζήτηση για κατοικίες αυτής της κατηγορίας και το πώς λειτουργεί το πρόγραμμα. Με το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν σε κάποιες περιπτώσεις λίγο πριν την έναρξη του προγράμματος λόγω της εμπειρίας του προηγούμενου προγράμματος», επισημαίνει.
«Επίσης, κάποιες κατοικίες που δεν πωλούνταν λόγω της ελαφρώς αυξημένης τιμής, μετά την έναρξη του προγράμματος πωλήθηκαν κοντά στην τιμή που ζητούσαν οι ιδιοκτήτες. Υπάρχουν κατοικίες που είναι προς πώληση στον δήμο Θεσσαλονίκης και στους περιφερειακούς δήμους και πληρούν τα κριτήρια για το «Σπίτι μου 2». Τα περισσότερα εκ των οποίων βρίσκονται στον δήμο Θεσσαλονίκης», υποστηρίζει.
«Αγκάθια» η μειωμένη διαθεσιμότητα και η αργή εκταμίευση των χρημάτων
«Αρκετοί, όμως, δικαιούχοι του προγράμματος «Σπίτι μου 2», δυσκολεύονται να βρουν κατοικία να αγοράσουν λόγω της μειωμένης διαθεσιμότητας και των περιορισμών με τις προϋπόθεσες που θέτει το πρόγραμμα για τις κατοικίες.
Επίση, αρκετοί ιδιοκτήτες αρνούνται να πουλήσουν το ακίνητό τους σε αγοραστή με το πρόγραμμα, διότι συνήθως αργεί περισσότερο η εκταμίευση των χρημάτων. Οπότε προτιμούν έναν αγοραστή με μετρητά ή με κοινό δάνειο με πιο σύντομη εκταμίευση του ποσού», προσθέτει.
«Μειωμένη η ζήτηση κατοικιών τα 2 τελευταία χρόνια»
«Βλέποντας, πάντως, τη γενική εικόνα της αγοράς, η ζήτηση για κατοικίες που δεν πληρούν τις προδιαγραφές των προγραμμάτων, έχει επηρεαστεί ελάχιστα έως καθόλου. Επίσης, αν εξαιρέσουμε το διάστημα ισχύος των στεγαστικών προγραμμάτων «Σπίτι μου» και « Σπίτι μου 2», γενικά η ζήτηση για αγορά κατοικιών είναι σχετικά μειωμένη τα τελευταία 2 περίπου χρόνια», καταλήγει ο κ. Αλβανούδης.
Καλλιθέα, Βούλγαρη, Μαρτίου, Βαρδάρης σε μαραθώνιο αυξήσεων
Στον δικό της… κόσμο συνεχίζει να «ζει» η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης με το πρώτο τρίμηνο του 2025 να μπαίνει με φόρα και πατημένα γκάζια.
Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos Insights, η πιο ακριβή περιοχή της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά (2.981 €/τ.μ.), ενώ ακολουθεί το Κέντρο (2.875 €/τ.μ.) και η Πυλαία (2.739 €/τ.μ.).
Η εικόνα είναι διαφορετική στην ενοικίαση κατοικιών, όπου τα πιο ακριβά σημεία της Θεσσαλονίκης είναι οι περιοχές Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (11,1 €/τ.μ.), το Κέντρο (10,8 €/τ.μ.) και οι 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια (10,7 €/τ.μ.).
Πιο οικονομικές επιλογές για αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη εντοπίζονται στην Καλλιθέα (926 €/τ.μ.), στη Μυγδονία (974 €/τ.μ.) και στα Βασιλικά (1.043 €/τ.μ.). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, η περιοχή με τη χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή το 1ο τρίμηνο του 2025 είναι τα Βασιλικά (5,0 €/τ.μ.), η περιοχή Μίκρα (5,2 €/τ.μ.) και το Ωραιόκαστρο (5,8 €/τ.μ.).
Οι περιοχές Καλλιθέα (23,4%), Βούλγαρη-Ντεπώ- Μαρτίου (23,0%) και Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (22,6%) καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή κατοικίας προς πώληση.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφηκαν στον Χορτιάτη (29,1%), στην περιοχή Ελευθέριο-Κορδελιό (24,9%) και στις 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια (13,8%).
Την ίδια στιγμή, το μέτρο της επιστροφής του ενοικίου ενός μήνα (μέγιστο ποσό 800 ευρώ, με επιπλέον 50 ευρώ ανά εξαρτώμενο τέκνο) για ενοικιαστές (με εισοδηματικά κριτήρια) που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός, ναι μεν θα βοηθήσει μία μερίδα πολιτών μέσα στο τσουνάμι αυξήσεων στα ενοίκια, αλλά και πάλι δεν χτυπά τη ρίζα του προβλήματος, δηλαδή το μεγάλο έλλειμμα στην προσφορά ακινήτων (είτε για αγορά είτε για ενοικίαση).
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
01
Οδύσσεια για όσους ψάχνουν σπίτι στη Θεσσαλονίκη με αβέβαιο το… ταξίδι προς την Ιθάκη (την εύρεση του ακινήτου των ονείρων τους), θυμίζει το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2».
02
Το «Σπίτι μου 2» αναζωπύρωσε νέες εστίες αυξήσεων στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης, με τη μερίδα του λέοντος της ζήτησης να κατευθύνεται στον κεντρικό δήμο και σε ακίνητα έως 250.000 ευρώ.
03
Τα κριτήρια του προγράμματος βάζουν από μόνα τους πολλούς κόφτες σε όσους κάνουν αίτηση, με τα ακίνητα να είναι, κατά κύριο λόγο, παλιά, την ώρα που και οι διαδικασίες εκταμίευσης των κεφαλαίων αποτελούν πρόσθετη τροχοπέδη.
04
Σε κάθε περίπτωση, η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης μοιραία θα ασκήσει νέες ανοδικές πιέσεις στις τιμές και, μάλιστα, όχι για νεόδμητα ακίνητα με την αγορά της πόλης να χαράσσει νέα ρότα αυξήσεων για το τρέχον έτος, αν και με επιβραδυνόμενους ρυθμούς.
05
Η δυσαρμονία τιμών, ακινήτων και εισοδημάτων γκρεμίζει το στεγαστικό όνειρο των Ελλήνων με το κόστος αγοράς να απογειώνεται σε επίπεδα 2008, αλλά τα εισοδήματα να μην ακολουθούν.
Το στεγαστικό όνειρο που μετατράπηκε σε εφιάλτη
Άπιαστο όνειρο τείνουν να γίνουν τα ακίνητα για τους Έλληνες, καθώς οι τιμές έχουν εκτιναχθεί σε επίπεδα αρκετά υψηλότερα από το ρεκόρ του 2008 και όλα δείχνουν ότι θα συνεχίσουν να αυξάνονται.
Τα τελευταία χρόνια η αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα είναι δυσανάλογη με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Πρόσφατη έρευνα της Focus Bari για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αναφέρει ότι σχεδόν 1 στους 5 Έλληνες εξετάζει το ενδεχόμενο απόκτησης ακινήτου μέσα στα επόμενα 1-2 χρόνια, σε μία αγορά όπου οι περισσότεροι έχουν ήδη ιδιοκτησία και το γενικότερο κλίμα προτρέπει σε συγκράτηση.
Σε νέα οικονομική μελέτη της Alpha Bank επιβεβαιώνεται η δυσκολία πρόσβασης στην αγορά κατοικίας, εξαιτίας της μεγάλης ανόδου των τιμών τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με την έρευνα, το 54% των συμμετεχόντων θεωρεί την αγορά κατοικίας ανέφικτη σήμερα και το 39% δύσκολα εφικτή.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024. Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,2% και 11,2% αντιστοίχως. Την ίδια περίοδο, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε μεν αύξηση αλλά με βραδύτερο ρυθμό (2023: 8,1%, εννεάμηνο 2024: 5,6%, σε ετήσια βάση).
«Η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας», αναφέρει η Alpha Bank στην ανάλυσή της. Μάλιστα, ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα παραμένει πάνω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο, υποδεικνύοντας αυξανόμενες πιέσεις στην προσβασιμότητα στην αγορά ακινήτων.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 27.04.2025
