Α. Σκέρτσος: «Τα νέα μέτρα για τις τράπεζες, υπέρ των καταναλωτών»
Ο Υπουργός Επικράτειας μίλησε σε τηλεοπτική του συνέντευξη
Ο αυξημένος ΕΝΦΙΑ (θα διπλασιαστεί) που θα κληθούν να καταβάλουν τράπεζες και servicers από το 2026 για τα ακίνητα που κατέχουν και για διάφορους λόγους τα κρατούν κλειδωμένα, αναμένεται να τονώσει την προσφορά στην αγορά, χωρίς βέβαια να αλλάξει δραματικά τα δεδομένα στην στεγαστική κρίση διαρκείας.
Περίπου 31.000 ακίνητα πανελλαδικά, «ώριμα» να διατεθούν στην αγορά εφόσον λυθούν πολεοδομικά ζητήματα, έχουν συγκεντρώσει μέχρι σήμερα οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), στο πλαίσιο της διαδικασίας… πρασινίσματος των «κόκκινων» δανείων.
Τα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν συνολικά 21.458 ακίνητα και άλλα 9.604 οι servicers, σημαντικό μέρος των οποίων είναι οικιστικά. Υπό αυτό το πρίσμα, πάνω από 2.500 ακίνητα (περίπου τα μισά κύριες κατοικίες) στην Θεσσαλονίκη αναμένεται να βγουν στην αγορά το προσεχές διάστημα με μεσιτικούς κύκλους να βλέπουν θετικά την παρέμβαση της κυβέρνησης, χωρίς όμως να τρέφουν μεγάλες προσδοκίες, αν δεν συνοδευτεί ο αυξημένος ΕΝΦΙΑ και από μέτρα που θα επιταχύνουν τις γραφειοκρατικές διαδικασίες οι οποίες εμποδίζουν τα ακίνητα να πουληθούν.
Παράλληλα, με τους πλειστηριασμούς να πατούν γκάζι στόχος των servicers είναι να ανακτούν, αρχής γενομένης από φέτος, πάνω από 5.000 κατοικίες ετησίως (κάτι που σημαίνει ότι θα αυξηθεί το ήδη μεγάλο απόθεμα κατοικιών) που θα μπορούσαν να πέσουν σταδιακά τα επόμενα χρόνια στην κτηματαγορά, χτίζοντας την προσφορά, εξισορροπώντας την ζήτηση και αποκαθιστώντας σε ένα βαθμό τη «λογική» στις τιμές.
Η κυβέρνηση, πέρα από τον μοχλό πίεσης του φουσκωμένου ΕΝΦΙΑ φέρεται να εξετάζει πλέγμα μέτρων για την διευκόλυνση διάθεσης των ακινήτων που διαθέτουν οι τράπεζες στην αγορά, χωρίς προηγουμένως να έχουν τακτοποιηθεί πολεοδομικά. Μεγάλο μέρος από τα 31.000 ακίνητα λόγω πολεοδομικών αυθαιρεσιών, μένουν στα αζήτητα και λόγω απροθυμίας των τραπεζών να ασχοληθούν σοβαρά με την τακτοποίησή τους και λόγω της αθάνατης ελληνικής γραφειοκρατίας, κι ας έχουν γίνει ψηφιακά βήματα προόδου.
Στην Κύπρο 4 μέρες, στην Ελλάδα… 8 μήνες
Πάντως εφόσον με νομοθετική ρύθμιση δεν διευκολυνθεί η τακτοποίηση των πάσης φύσεως θεμάτων που εμποδίζουν ένα σπίτι να βγει στην αγορά και να βρει αγοραστή (πολεοδομικά, νομικά ζητήματα, αποκλίσεις στα δηλωμένα τετραγωνικά, ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου) είναι αμφίβολο ακόμα κι αν ενεργοποιηθούν οι τράπεζες για να διαθέσουν τα ακίνητα που κατέχουν, κατά πόσο θα βρουν αγοραστικό κοινό καθώς ελάχιστοι θα θελήσουν να επωμιστούν την γραφειοκρατία της τακτοποίησης εκτός αν δοθούν επαρκή κίνητρα και επαρκής χρόνος.
Eίναι ενδεικτικό πως στην Ελλάδα χρειάζονται σε πολλές περιπτώσεις περίπου 250 ημέρες (8 μήνες) για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία κατοικίας, την ώρα που στην Ιταλία απαιτούνται 120 ημέρες και στην Κύπρο… 4 ημέρες λόγω του σύγχρονου κτηματολογίου.
Πάνω από 70.000 ακίνητα «αραχνιάζουν»
Βάσει εκτιμήσεων παραγόντων της αγοράς ξεπερνούν τις 700.000 τα ακίνητα (κάθε είδους) σε όλη την Ελλάδα (πάνω από 70.000 σε Θεσσαλονίκη και Κεντρική Μακεδονία) που είτε είναι κλειστά είτε βρίσκονται στα χέρια των funds που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών τα τελευταία χρόνια, καθιστώντας τα επενδυτικά κεφάλαια έναν από τους μεγαλύτερους κατόχους ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.
Πρόκειται για ακίνητα (τα νεότερα από τα οποία κατασκευάστηκαν το 2008) που «απλώνονται» σε όλες τις κατηγορίες, κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, οικόπεδα, εξοχικά, και επί της ουσίας έχουν χρησιμοποιηθεί σαν εγγυήσεις διασφάλισης αποπληρωμής του χρέους των 90 δισ. ευρώ που έχει αλλάξει χέρια και… πηγαινοέρχεται τα τελευταία χρόνια μέσα από πωλήσεις και τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων.
Μάλιστα σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων έχει μεταβιβαστεί στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων, λαμβάνοντας την κρατική εγγύηση του «Ηρακλή» που προβλέπει συγκεκριμένους στόχους για τις εισπράξεις από αυτά τα δάνεια, εντείνοντας την πίεση για ενίσχυση των εισπράξεων μέσω πλειστηριασμών. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, ένα ποσοστό που θα αγγίξει το 25%-30% αυτών των ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια.
Νέες (αν)ισορροπίες
Με δεδομένο πως η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης ταλανίζεται από ελλείψεις σε διαθέσιμο προϊόν (σπίτια), κάτι που κρατάει πεισματικά υψηλά τις τιμές πώλησης και ενοικίασης, αν έστω και ένα μέρος από τα 70.000 ακίνητα «πέσει» στην αγορά θα αλλάξουν, ενδεχομένως και ραγδαία, οι ισορροπίες.
Βέβαια κάτι τέτοιο θα απαιτήσει χρόνο ή και χρόνια ενώ η ενεργοποίηση, από τον Ιανουάριο του 2025, του προγράμματος «Σπίτι μου 2» που θα επιδοτεί τα επιτόκια στεγαστικών δανείων για την αγορά σπιτιού (δύναται να ωφεληθούν 20.000 νοικοκυριά) θα ασκήσει πρόσθετες ανοδικές πιέσεις στις τιμές, εκτοξεύοντας την ζήτηση, ένα αρκετά εκρηκτικό μείγμα…
