Δήμοι: Σε τροχιά διεκδίκησης για ακίνητα που είναι στα… αζήτητα

«Χρυσή» ευκαιρία να αξιοποιήσουν εκατοντάδες ακίνητα που έχουν δηλωθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο και με βάση τον Νόμο 5076/2023 θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία του δημοσίου, αποκτούν οι δήμοι της χώρας, οι οποίοι μπορούν πλέον να τα διεκδικήσουν από το κράτος, προκειμένου να τα διαθέσουν για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών ή για άλλους κοινωνικούς σκοπούς.

Μπορεί με τη σύνταξη του Κτηματολογίου, το οποίο ολοκληρώνεται έως τα τέλη του 2025, να ξεκαθαρίζει το τοπίο με τα ακίνητα που δηλώθηκαν από ιδιοκτήτες ως τα τέλη Νοεμβρίου 2024, (φυσικά πρόσωπα, φορείς και εταιρείες), ωστόσο υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχουν δηλωθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Αυτό, είτε γιατί δεν δηλώθηκαν από παράλειψη των ιδιοκτητών, είτε γιατί ένα ακίνητο μπορεί να έχει πολλούς κληρονόμους που ζουν στο εξωτερικό και δεν ενδιαφέρονται ή για πολλούς άλλους λόγους.

Αν, ωστόσο, γι’ αυτά δεν γίνει εντός του τρέχοντος έτους κάποια διορθωτική ενέργεια από τους ιδιοκτήτες, όπως προσκόμιση νόμιμου τίτλου, συμβολαίου μεταγεγραμμένου στο παλιό υποθηκοφυλακείο ή αποδοχή κληρονομιάς, οι τελευταίοι θα χάσουν οριστικά κάθε δικαίωμα ιδιοκτησίας και μοιραία θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία του δημοσίου.

Συγκεκριμένα, όπως αναφέρει η υπηρεσία του Κτηματολογίου «τα ακίνητα (ή δικαιώματα σε ακίνητα) που για οποιονδήποτε λόγο δεν δηλώθηκαν κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης εγγράφονται στην κτηματολογική βάση ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» στη δική σας κυριότητα ισχύουν οι ίδιες διαδικασίες -δικαστική ή διοικητική ανάλογα με την περίπτωση- με αυτές των λανθασμένων εγγραφών. Συγκεκριμένα, θα πρέπει, αφού εντοπίσετε το ακίνητό σας στα κτηματολογικά στοιχεία, να τηρήσετε τις διαδικασίες διόρθωσης».

Πάντως, η διαδικασία αυτή αφορά επίσης και τα 450.000 ακίνητα που περιήλθαν στο κράτος λόγω μαζικών κληρονομικών αποποιήσεων την περίοδο της κρίσης.

Σύμφωνα με ανεπίσημα στοιχεία σε 111 περιοχές της Ελλάδας, εκτιμάται πως από τα 7.090.110 δικαιώματα (ιδιοκτησίες), τα 389.836 (ποσοστό 5,50%) είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Οι περιοχές με τα περισσότερα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα είναι το Κορωπί Αττικής (σχεδόν 10.300), ο δήμος Θεσσαλονίκης (σχεδόν 8.200), οι Αχαρνές (6.100), η Μάνδρα Αττικής (5.800) και η Πάτρα (5.300), ενώ περισσότερα από 1 στα 20 ακίνητα στον Νομό Αργολίδας είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ειδικότερα, οι περιοχές με τα περισσότερα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα στη χώρα είναι η Αργολίδα με ποσοστό 27,2%, το Ρέθυμνο με 15,6%, η Μεσσηνία με 15,4% και η Ευρυτανία με 14%. Αντίθετα, η Φλώρινα, η Καστοριά, η Δράμα και η Κοζάνη έχουν τα λιγότερα ακίνητα αυτής της κατηγορίας.

Ευεργετική διάταξη για να τα πάρουν οι δήμοι

Το θέμα με τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη άνοιξε πρόσφατα στο ΔΣ της ΚΕΔΕ με τους δημάρχους να συμφωνούν σε πρώτη φάση ότι τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη που θα περιέλθουν στο δημόσιο, να μεταβιβαστούν στους δήμους και με ειδικό χρηματοδοτικό πρόγραμμα να αξιοποιηθούν είτε για κοινωνική κατοικία, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό ζήτημα, είτε για κοινωνικούς σκοπούς.

Παρ’ όλα αυτά, αυτοδιοικητικοί παράγοντες τονίζουν στη «ΜτΚ» ότι η αυτοδιοίκηση κακώς δεν έχει κινητοποιηθεί, αφού υπάρχει διάταξη του 2021 σύμφωνα με την οποία ακίνητα που έχουν εγγραφεί στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορούν με βάση κάποιες διαδικασίες να περιληφθούν στην ιδιοκτησία των οικείων δήμων.

Αυτό μπορεί να γίνει και για ακίνητα που διαχειρίζονται όπως τα σχολεία, για τα οποία ένας δήμος μπορεί υπό κάποιες τυπικές προϋποθέσεις (τοπογραφικό κ.ά.) να υποβάλει σχετική να εγγραφούν στη μερίδα του.

«Αν οι δήμαρχοι ή η ΚΕΔΕ σκοπεύουν να ζητήσουν σχετική ρύθμιση στον νόμο, για να αποκτήσουν αυτά τα ακίνητα (σπίτια, χωράφια και άλλες εκτάσεις) θα είναι άσκοπο, αφού υπάρχει σχετική διάταξη την οποία μπορούν να κάνουν χρήση», ανέφεραν οι ίδιοι.

Συγκεκριμένα για τα ακίνητα που εγγράφονται στο Κτηματολόγιο η διαδικασία είναι η εξής: Ο ιδιοκτήτης που έχει ένα χωράφι ή ένα κτίσμα το έχει καταχωρημένο στο υποθηκοφυλακείο, αλλά, για να μην μπορέσει κανείς να το αμφισβητήσει, καταθέτει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο, όπου εγγράφεται-δηλώνεται είτε κατά κυριότητα, είτε κατά επικαρπία ή οτιδήποτε άλλο. Την ίδια διαδικασία ακολουθούν και οργανισμοί, φορείς και εταιρείες.

Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος δεν την ακολουθήσει, δηλαδή δεν το δηλώσει τότε το ακίνητο/α περνάει αυτόματα στα χέρια του δημοσίου.

Αναστέλλονται οι αγωγές του δημοσίου

Στο μεταξύ, όπως γνωστοποίησε το Κτηματολόγιο, αναστέλλονται οι αγωγές του δημοσίου για τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη μέχρι την 30^η Σεπτεμβρίου 2025. Πρόκειται για τα ακίνητα που δεν έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο ως ιδιοκτησία κάποιου φυσικού ή νομικού προσώπου. Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις πρόκειται για το 3%-4% των ακινήτων που δεν έχουν εγγραφεί στο Κτηματολόγιο, καθώς φαίνεται να μην υπάρχουν ιδιοκτήτες.

Ειδικότερα αναφέρει ότι «με ειδική νομοθετική ρύθμιση θεσπίζεται η εξάμηνη αναστολή των αγωγών του δημοσίου που αφορούν διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων στο σύνολο της Επικράτειας της χώρας».

Το πρόβλημα προέκυψε, όταν το δημόσιο άρχισε να διεκδικεί την ιδιοκτησία ακινήτων ή και ολόκληρων περιοχών, βασιζόμενο σε έγγραφα που χρονολογούνται ακόμη και από την περίοδο της Τουρκοκρατίας. Οι αγωγές αυτές πολλαπλασιάστηκαν τους τελευταίους μήνες, ενόψει της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και της λήξης των προθεσμιών για την άσκηση αγωγών διόρθωσης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών.

Παρά το γεγονός ότι ο Άρειος Πάγος έχει κρίνει πως τα έγγραφα της εποχής της Τουρκοκρατίας δεν επαρκούν για τη διεκδίκηση, απαιτώντας τίτλο ή πραγματική νομή ή κατοχή εκ μέρους του δημοσίου, οι αγωγές συνεχίζουν να κατατίθενται. Αυτό οφείλεται στην έλλειψη συνολικών κριτηρίων που να καθοδηγούν τη διοίκηση και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.

Έτσι, η κυβέρνηση προγραμματίζει νομοθετική ρύθμιση που θα θεσπίσει αυτά τα κριτήρια, βασιζόμενη στη νομολογία του Αρείου Πάγου. Στόχος είναι να καθοριστεί πότε το δημόσιο θα προβαίνει σε διεκδικήσεις και πότε όχι, αποφεύγοντας περιττές αντιδικίες με τους πολίτες. Μέχρι την ψήφιση αυτής της ρύθμισης, η εξάμηνη αναστολή θα αποτρέψει την κατάθεση νέων αγωγών και θα διακόψει προσωρινά την πρόοδο των ήδη κατατεθειμένων. Αυτή η πρωτοβουλία της κυβέρνησης αποσκοπεί στην προστασία των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών και στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων από υποθέσεις που δεν ωφελούν το δημόσιο, ενώ παράλληλα διασφαλίζει τη δικαιοσύνη και τη νομιμότητα στις διεκδικήσεις ακινήτων.

Τι γίνεται με τους δήμους

Σχετικά με τις διεκδικήσεις των δήμων, η τροπολογία αυτή αφορά αποκλειστικά τις αγωγές που ασκούνται από το ελληνικό δημόσιο. Δεν υπάρχει ρητή αναφορά σε αγωγές που ασκούνται από τους δήμους κατά ιδιωτών. Ωστόσο, δεδομένου ότι οι δήμοι αποτελούν αυτοτελείς νομικές οντότητες και όχι άμεσα όργανα του κεντρικού κράτους, οι αγωγές τους πιθανόν να μην επηρεάζονται από την εν λόγω αναστολή.

Επιπλέον, η τροπολογία προβλέπει ότι θα ακολουθήσει συνολική νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα καθορίσει τα κριτήρια με βάση τα οποία το δημόσιο θα προβαίνει σε διεκδικήσεις ακινήτων. Ως εκ τούτου, αν η αναστολή αφορά κυρίως τις αγωγές του δημοσίου, η επερχόμενη νομοθετική ρύθμιση ενδέχεται να επηρεάσει και τις πρακτικές των δήμων, εφόσον θεσπιστούν γενικότερα κριτήρια για τις διεκδικήσεις ακινήτων από δημόσιους φορείς. Μέχρι την ψήφιση της νέας νομοθεσίας, οι αγωγές που ασκούνται από δήμους πιθανόν να συνεχίσουν κανονικά, εκτός εάν υπάρξει ειδική πρόβλεψη που να τις αφορά.

Επιπρόσθετα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου δήμοι επιδιώκουν την αξιοποίηση ακινήτων που βρίσκονται εντός των διοικητικών τους ορίων και ανήκουν στο δημόσιο ή σε άλλους φορείς. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την παραχώρηση ή την εξαγορά αυτών των ακινήτων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, υποδομών ή άλλων έργων που ωφελούν την τοπική κοινότητα.

Συνολικά, οι διεκδικήσεις ακινήτων από δήμους έναντι ιδιωτών αποτελούν ένα περίπλοκο ζήτημα που συχνά απαιτεί νομική επίλυση, λαμβάνοντας υπόψη τα δικαιώματα όλων των εμπλεκόμενων μερών και το δημόσιο συμφέρον.

Επιπλέον, σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, δήμοι διεκδικούν ακίνητα που θεωρούν ότι ανήκουν στη δημοτική περιουσία ή προορίζονται για κοινωφελείς σκοπούς. Αυτές οι διεκδικήσεις μπορεί να προκύψουν λόγω ιστορικών, νομικών ή διοικητικών λόγων και συχνά οδηγούν σε νομικές αντιπαραθέσεις με ιδιώτες που κατέχουν τα εν λόγω ακίνητα.

Το δημόσιο εγείρει αγωγές ως διάδοχος του οθωμανικού κράτους

Σύμφωνα, πάντως, με επίσημη ανακοίνωση του Κτηματολογίου και μετά από ερωτήσεις που υποβάλλουν πολίτες, αν υπάρχουν περιπτώσεις που το δημόσιο εγείρει αγωγές, ενώ δεν έχει νόμιμο τίτλο, η απάντηση είναι ότι το δημόσιο εγείρει αγωγές ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν έχει νόμιμο τίτλο, όπως, ιδίως ως διάδοχος του οθωμανικού κράτους.

«Για παράδειγμα», επισημαίνεται, «κτηματικές υπηρεσίες του δημοσίου, διεκδικούν εκτάσεις είτε χωρίς επίκληση κάποιου συγκεκριμένου εγγράφου ή με μη οριοθετημένες περιγραφές ακινήτων σε έγγραφα της περιόδου της Τουρκοκρατίας, με τον ισχυρισμό ότι το ελληνικό κράτος διαδέχτηκε το οθωμανικό στην κυριότητα των ακινήτων αυτών, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως διαμορφώθηκε από την εποχή της απελευθέρωσης μέχρι σήμερα, ή ακόμα και το γεγονός ύπαρξης τίτλων των πραγματικών ιδιοκτητών-ιδιωτών».

Επιπλέον, υπάρχουν περιπτώσεις που το δημόσιο στρέφεται κατά ιδιοκτητών, οι οποίοι έχουν αναγνωρισμένα δικαιώματα χρησικτησίας επί δεκαετίες.

Ένας ακόμη βασικός λόγος που το δημόσιο θεωρεί τον εαυτό του ιδιοκτήτη μίας έκτασης είναι ο φερόμενος δασικός χαρακτήρας ακόμη και περιπτώσεων που έχουν αποχαρακτηριστεί.

Τέλος, αρκετές είναι και οι περιπτώσεις πράξεων απαλλοτρίωσης προ του 1950 που δεν υλοποιήθηκαν ποτέ.

Με βάση τα στοιχεία το Κτηματολογίου ο συνολικός αριθμός αυτών των διεκδικήσεων θα προκύψει μετά το τέλος της κτηματογράφησης και όταν κατατεθούν οι αγωγές διόρθωσης επί των ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή από το τέλος του 2025 έως το Δεκέμβριο του 2026.

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, μόνο το 2023 ασκήθηκαν 857 νέες κτηματολογικές αγωγές, 465 Εφέσεις και 179 αναιρέσεις. Επιπλέον, υπήρξαν 3.106 παραστάσεις στο Μονομελές Πρωτοδικείο, 207 Παραστάσεις στο Πολυμελές Πρωτοδικείο και 545 στο Εφετείο, οι οποίες αφορούσαν κτηματολογικές αγωγές προηγουμένων ετών.

Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία το δημόσιο χάνει σχεδόν τα ¾ των υποθέσεων που ασκεί έφεση.

*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 06.04.2025