Ενώπιον νέων δεδομένων και μίας ριζικά διαφορετικής πραγματικότητας τίθενται αντιμέτωποι πολίτες και επαγγελματίες στη Θεσσαλονίκη με το μετρό να φέρνει, για την ώρα, χαρμόσυνα νέα στην αγορά η οποία βεβαίως δεν αναμένει… θαύματα από την λειτουργία του αλλά τουλάχιστον προσδοκά να πάρει ανάσες και οξυγόνο.
Μέχρι στιγμής, οι προσδοκίες φαίνεται να επαληθεύονται, στο μεγαλύτερο μέρος τους, με τον τζίρο (και των μικρών εμπορικών επιχειρήσεων) να ανεβαίνει κατά 30% στην Εγνατία και σε ακόμα μεγαλύτερο ποσοστό σε Αγίας Σοφίας και Βενιζέλου. Μικρότερος, με θετικό όμως πρόσημο, είναι ο αντίκτυπος του μετρό σε άλλες εμπορικές πιάτσες, όπως η Δελφών.
Με την ακρίβεια σταθερά παρούσα στην αγορά και τους πολίτες να υφίστανται μεγάλες εισοδηματικές πιέσεις, η τόνωση του τζίρου δεν συνεπάγεται σε όλες τις περιπτώσεις και ανάλογη τόνωση κερδοφορίας, ειδικά όταν τα λειτουργικά κόστη απογειώνονται.
«Το διάστημα που λειτουργεί το μετρό διαπιστώνουμε αύξηση στον τζίρο των καταστημάτων πέριξ του 30% στην Εγνατία ενώ σε Αγίας Σοφίας και Βενιζέλου η αύξηση στον τζίρο μαγαζιών είναι μεγαλύτερη. Μέχρι στιγμής το μετρό έχει τονώσει την αγορά βοηθώντας την κίνηση καθώς ο κόσμος κατεβαίνει πιο εύκολα στο κέντρο, όσο περνάει ο καιρός θα φανούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι επιπτώσεις του μετρό στην αγορά, πάντως μέχρι σήμερα έχει δώσει ανάσες στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Αυτό συμβαίνει και εκτός κέντρου, όπως στην οδό Δελφών, σε μικρότερο ωστόσο βαθμό», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο γραμματέας του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης (ΕΣΘ), Παναγιώτης Μενεξόπουλος.
Το πλεονέκτημα της εύκολης πρόσβασης
Η ευκολία της πρόσβασης στο κέντρο της πόλης έχει τεράστια σημασία για την αγορά καθώς μία επιχείρηση μπορεί να ανθίσει ή να μαραζώσει ανάλογα με το πόσο «εμπορικό» και ευκολοδιάβατο είναι το σημείο που βρίσκεται. Αυτό φάνηκε ξεκάθαρα με την Εγνατία τα προηγούμενα χρόνια αλλά και σε άλλες εμπορικές οδούς όπως η Δελφών, η Μπότσαρη και η Μαρτίου.
Με τις λαμαρίνες να κρύβουν τα πάντα, επιχειρήσεις που είχαν την ατυχία να είναι στις παραπάνω οδούς δεινοπάθησαν, τώρα όμως έχουν την ευκαιρία, εφόσον κατάφεραν να επιβιώσουν, να βγάλουν ένα μέρος των σπασμένων.
Η μαζική κάθοδος στο κέντρο και οι άμυνες ανατολικής και δυτικής Θεσσαλονίκης
Ειδικά όσα μαγαζιά (ένδυση, υπόδηση, καφέ) βρίσκονται πολύ κοντά σε σταθμούς διαθέτουν ένα τεράστιο πλεονέκτημα σε σύγκριση σε σχέση με τον ανταγωνισμό. Εφόσον το μετρό επεκταθεί εντός του έτους και στην Καλαμαριά, ανοίγει και άλλη μία σημαντική δεξαμενή για τα μαγαζιά του κέντρου ενώ η επέκταση του μετρό, στο πολύ μακρινό μέλλον, στα δυτικά (Εύοσμος, Σταυρούπολη) επί της ουσίας παρέχει σχεδόν σε όλη τη Θεσσαλονίκη εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες Τσιμισκή, Εγνατία, Αγία Σοφία, Μητροπόλεως.
Επειδή όμως κάθε δράση, φέρνει… αντίδραση οι τοπικές αγορές στα δυτικά και τα ανατολικά θα κληθούν να σχεδιάσουν τις άμυνές τους για να μη χάσουν κρίσιμη μάζα πελατών. Βέβαια από την άλλη και οι κάτοικοι του κέντρου θα μπορούν με ευκολία να πάνε Καλαμαριά ή Εύοσμο για ψώνια. Ο χρόνος θα δείξει που θα κάτσει η μπίλια και αν θα υπερισχύσει κάποια τάση ή θα έχουμε… ισοπαλία.
Οι νέες ισορροπίες στην Εγνατία
Με το μετρό να χαρίζει την ευκαιρία στην Εγνατία να ξανακερδίσει την παλιά της αίγλη ή τουλάχιστον ένα μέρος αυτής, οι ισορροπίες και οι σταθερές που είχαν διαμορφωθεί κλονίζονται.
Δεν υπάρχει αμφιβολία πως υπάρχει κινητικότητα στο δρόμο – σύμβολο και σταυροδρόμι πολιτισμών που ξαναβγήκε στην επιφάνεια αφού έφυγαν οι λαμαρίνες, χωρίς ωστόσο να μπορεί κάποιος να κάνει λόγο για μαζική επενδυτική απόβαση στην Εγνατία.
Διαπραγματεύσεις, και μάλιστα σκληρές, μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών γίνονταν και θα γίνονται πάντα με τις αξίες διαφέρουν ανάλογα με το σημείο που βρίσκεται το κατάστημα (κατά πόσο δηλαδή αποτελεί ελκυστικό πέρασμα) και τις χρήσεις που μπορεί να έχει (άλλη η αξία ενός μαγαζιού με ρούχα, άλλη η αξία ενός καφέ).
Η διστακτικότητα των ενοικιαστών και οι… άγριες διαθέσεις των ιδιοκτητών
Σε κάθε περίπτωση, η αύξηση της κίνησης εκτινάσσει την αξία ενός καταστήματος. Αυτό φαίνεται και διά γυμνού οφθαλμού σε μαγαζιά που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό, με χαρακτηριστικά παραδείγματα Βενιζέλου και Αγία Σοφία.
Η ευρύτερη αβεβαιότητα στο οικονομικό πεδίο, οι ανατιμήσεις που συμπιέζουν τα εισοδήματα και η εκτίναξη στα κόστη λειτουργίας επηρεάζουν άμεσα την επενδυτική διάθεση για ενοικίαση καταστημάτων.
Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες επαγγελματικών χώρων φιλέτων θεωρούν πως… ήγγικεν η ώρα για αυξήσεις στα μισθώματα (από 30% - 50%) καθώς διαγράφονται, ελέω μετρό, τεράστιες προοπτικές ανάπτυξης. Ποια από τις δύο τάσεις θα επικρατήσει; Ο χρόνος θα απαντήσει…
Νέα πνοή
Είναι ενδεικτικό πως πολλά καταστήματα κοντά σε στάσεις μετρό έχουν ήδη νοικιαστεί με μισθώματα προφανώς τσιμπημένα, καθώς ειδικά οι αλυσίδες έχουν ήδη σπεύσει να κλείσουν χώρους. Σε πολλές περιπτώσεις μαγαζιά άλλοτε «ξεχασμένα» και απαξιωμένα ξαναπήραν ζωή με τις αξίες τους να εκτοξεύονται.
Η Εγνατία πάντα προσέλκυε χαμηλότερα βαλάντια με τις τιμές των εμπορικών καταστημάτων να κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντίστοιχες σε Τσιμισκή, Αγίας Σοφίας και Μητροπόλεως.
Δεν πρέπει να παραβλέπεται πως μεγάλη μερίδα εν δυνάμει ενοικιαστών επιλέγει την Εγνατία για να ανοίξει επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος (κυρίως καφέ take away), τα οποία μπορούν να λειτουργήσουν σε μικρούς χώρους και δεν απαιτείται ο ιδιοκτήτης να βάλει βαθιά το χέρι στην τσέπη για να τα διαμορφώσει.
Ζήτηση όμως καταγράφεται και για χώρους που μπορούν να φιλοξενήσουν επιχειρήσεις ένδυσης και υπόδησης, με τα outlet (ρούχα από 2,99) να φυτρώνουν σαν τα μανιτάρια.
Μέχρι και 50 ευρώ το τ.μ. τα ζητούμενα ενοίκια στην Εγνατία
Η αγορά αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε φάση ανακατατάξεων με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να προσπαθούν να αποκρυσταλλώσουν τη νέα συνθήκη που έφερε το μετρό.
Εμβληματικοί εμπορικοί δρόμοι της πόλης, όπως η Εγνατία, βλέπουν τεράστιες αυξήσεις στα μισθώματα. Οι τιμές πώλησης ακινήτων κοντά σε σταθμούς του μετρό ήδη είχαν «ενσωματώσει» την επίδραση του μέσου σταθερής τροχιάς πριν καν αυτό μπει στις ράγες.
Υπό αυτό το πρίσμα, τιμές με ενσωματωμένο το «καπέλο» μετρό (μέχρι και 50%) καλούνται να καταβάλλουν όσοι προβαίνουν σε αγορά ή μίσθωση επαγγελματικών χώρων (εμπορικά καταστήματα), με την Εγνατία να πρωταγωνιστεί.
Οι νέες προσυμφωνίες προβλέπουν ότι τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του μετρό θα υπάρξει μία αύξηση κατά μέσο όρο της τάξης του 25% εφάπαξ και στον δεύτερο ένα επιπλέον 25%.
Η λειτουργία του μετρό κάνει πλέον την Εγνατία πιο ελκυστική με τις τιμές ενοικίασης επαγγελματικών χώρων να διαμορφώνονται μεταξύ 30 ευρώ το τ.μ. και σε ορισμένες περιπτώσεις και 50 ευρώ το τ.μ.
Βέβαια, πολύ δύσκολα θα συμφωνήσει ενοικιαστής να καταβάλει αυτά τα χρήματα, τα 50 ευρώ το τ.μ., σε μία δυσχερή περίοδο για το λιανεμπόριο μόνο και μόνο λόγω προσδοκιών για αύξηση της κίνησης. Το αν αυτές οι προσδοκίες είναι ανεδαφικές θα φανεί στο άμεσο και απώτερο μέλλον.
Προ μετρό, τα μισθώματα στην Εγνατία διαμορφώνονταν μεταξύ 15-20 ευρώ το τ.μ. Στην Τσιμισκή, μεταξύ των οδών Κούσκουρα και Κομνηνών, οι μηνιαίες τιμές ενοικίασης κυμαίνονται από 120 έως 140 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Παραμένει τεράστιο το χάσμα…
Εκτιμάται πως όσο περνάει το διάστημα με τους συρμούς να τρέχουν στις ράγες, θα αποκαλύπτεται η ολοκληρωμένη εικόνα, αφού ήδη η αγορά «συμβιώσει» επαρκώς με το μετρό εν λειτουργία. Δεν αποκλείεται, εφόσον απογειωθεί η ζήτηση (κάτι πάντως που δε διαφαίνεται με βάση τα μέχρι σήμερα δεδομένα), τα «καπέλα» στις τιμές να μεγαλώσουν.
Τα 5 σημεία – «κλειδιά»
1) Το μετρό αλλάζει δραστικά τα δεδομένα σε μία αγορά που παλεύει να επιβιώσει ανάμεσα σε πλήθος προκλήσεων και δυσχερειών.
2)Στους 13 σταθμούς από τους οποίους θα διέρχονται συρμοί οι αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης πλησιάζουν ακόμα και το 50% (ιδίως στην Εγνατία) με τα επαγγελματικά ακίνητα να δίνουν τον τόνο.
3)Η Εγνατία αναμένεται να ωφεληθεί τα μέγιστα από την λειτουργία του μετρό με τον δρόμο – χωνευτήρι πολιτισμών της Θεσσαλονίκης να ζει μία δεύτερη νιότη.
4)Το μετρό λειτουργεί και σαν επενδυτικός μαγνήτης με τους ενδιαφερόμενους να κόβουν ήδη «εισιτήριο», όχι πάντως μαζικά, για αγορά ακινήτων κοντά στους σταθμούς.
5) Η πάλαι ποτέ κραταιά Εγνατία διαθέτει τα φόντα για να ξανακερδίσει την παλιά της αίγλη, έστω και σταδιακά μετά από σχεδόν πολλά χρόνια που οι εργασίες του μετρό βύθισαν τζίρους και επιχειρήσεις.
Ο Γολγοθάς τελείωσε, η λύτρωση θα έρθει;
Ήταν άνοιξη του 2006, όταν άρχισαν να στήνονται τα πρώτα εργοτάξια για την κατασκευή του μετρό στη συμβολή των οδών Εγνατίας και Βενιζέλου. Kανείς δεν μπορούσε να διανοηθεί τότε, όσο μεγάλη φαντασία κι αν διέθετε και όσο καχύποπτος κι αν ήταν με την (α)συνέπεια του ελληνικού κράτους αναφορικά με την υλοποίηση κρίσιμων έργων υποδομών, πως ξεκινούσε μία άνευ προηγουμένη ταλαιπωρία που θα «εξολόθρευε» πλήθος μικρομεσαίων επιχειρήσεων από την άλλοτε κυρίαρχη Εγνατία.
Η έναρξη των εργασιών που ολοκληρώθηκαν σε μόλις… 18 χρόνια, σηματοδοτούσε μία ατέλειωτη ταλαιπωρία για εκατοντάδες κατοίκους και επιχειρηματίες που είδαν την γειτονιά τους να υποβαθμίζεται και την καθημερινότητά τους να προσομοιάζει με εφιάλτη.
Κατά το παρελθόν μεμονωμένοι καταστηματάρχες είχαν καταθέσει αγωγές κατά της Αττικό Μετρό, διεκδικώντας αποζημιώσεις όμως οι προσπάθειές τους έπεσαν στο κενό, γιατί το δικαστήριο δεν έκανε δεκτό το επιχείρημα περί αδικοπραξίας κατά πολιτών, επειδή το μετρό είναι έργο κοινής ωφέλειας.
Πολλοί καταστηματάρχες τα προηγούμενα χρόνια στράφηκαν όχι μόνο κατά της Αττικό Μετρό αλλά κατά του ελληνικού δημοσίου, υποστηρίζοντας ότι έχουν υποστεί ζημία λόγω των μεγάλων καθυστερήσεων στην ολοκλήρωση των εργασιών (η αρχική ημερομηνία παράδοσης του μετρό ήταν το 2012).
«Μακελειό» στην αγορά με πάνω από 200 λουκέτα
Στην αγωγή κατατέθηκαν στοιχεία για την πτώση του τζίρου που είχε κάθε κατάστημα την περίοδο 2007-2020, την πτώση των αξιών των ακινήτων και το ακριβές ποσό που ο κάθε ένας διεκδικούσε. Κάποια καταστήματα λειτουργούν στην ίδια θέση από το 2006, άλλα άνοιξαν αργότερα και είτε λειτουργούν είτε έκλεισαν λίγα χρόνια αργότερα. Υπάρχουν περιπτώσεις καταστηματαρχών που ρίσκαραν και άνοιξαν κατάστημα επί της οδού Εγνατία, βασιζόμενοι στις υποσχέσεις της Αττικό Μετρό ότι θα λειτουργούσε το 2016, επένδυσαν αρκετά χρήματα και τελικά είδαν τους κόπους τους να πηγαίνουν στράφι.
Εξαιτίας των έργων του μετρό όλα τα προηγούμενα χρόνια εκτιμάται, κατά προσέγγιση, πως έκλεισαν περί τα 200 καταστήματα επί των οδών Εγνατία και Δελφών ενώ όσοι… γενναίοι, μετά κόπων και βασάνων, απέμειναν είδαν τον τζίρο τους να γίνεται… χαρτζιλίκι.
Έχοντας συνηθίσει να ζουν και να εργάζονται κάτω από την σκιά των λαμαρινών, μέσα στη σκόνη και τον θόρυβο των μηχανημάτων, σήμερα νιώθουν «απελευθερωμένοι» αφού μετά από 17 ολόκληρα χρόνια «απεγκλωβίστηκαν» από τις μεταλλικές κατασκευές που τους περιόριζαν.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 09.02.2025
